En medio de la recesión y de la crisis económica que está atravesando el país, nos pareció interesante retomar este tema tan relevante como es el acceso a la vivienda propia. Hacemos un pequeño resumen de las opciones que están disponibles en la actualidad y cuál es la opinión del Cesyac al respecto.

por Lic. Rita Galiardi

Secretaria Técnica – Cesyac

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INTRODUCCION.

En nuestro país, la falta de posibilidades que tiene una familia para el acceso a la vivienda es un problema estructural de los más importantes que cada gobierno tiene que atravesar en su mandato.

Razón por la cual, en las últimas dos gestiones, con el objetivo de atenuar esa problemática, se llevaron a cabo dos iniciativas: en el año 2012 se elaboró el Plan ProCreAr. El mismo, era financiado a través del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES, y consistía en dar créditos hipotecarios a tasas subsidiadas a las familias adjudicatarias que eran seleccionadas a través de un sorteo. Bajo esta modalidad, entre julio 2012 y noviembre 2015 se entregaron 149.630 créditos, de los cuales el 52% fue destinado a construcción, el 37% a ampliación, refacción o terminación; y el 11% restante a compra de terreno y construcción.

Tras la suspensión del Plan ProCreAr por la nueva conducción nacional bajo la modalidad de financiamiento con recursos de la ANSES, y la fuerte caída de actividad ocurrida en el sector de la construcción durante 2015 y 2016, con origen en la revisión de contratos y suspensión de obra pública durante 2015; se buscó una nueva modalidad para revitalizar el crédito hipotecario. En abril 2016 el BCRA creó la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA). La misma, es una moneda artificial basada en el peso, diseñada para que cumpla con una de las funciones que la moneda local no puede cumplir por si sola: la de ser reserva de valor.

CARACTERISTICAS DE PROCREAR Y UVA's.

El 12 de Junio de 2012, la entonces presidenta Cristina Fernández presentó el Plan de Crédito Argentino (PROCREAR) del Bicentenario para la vivienda única familiar. El programa preveía la construcción de 100 mil viviendas en 4 años, mediante un fideicomiso, el que iba a estar financiado por ANSES, el Tesoro nacional y el aporte de empresas constructoras privadas. Según la planificación de ese momento, el monto de los créditos iba a ser de hasta $ 350 mil, con plazos de entre 20 y 30 años, y las tasas de interés irán del 2 al 14%, de acuerdo a los ingresos familiares. El plan no era para comprar viviendas hechas, sino solamente para construir viviendas nuevas ya que de otra manera se estaría generando “una burbuja inmobiliaria”.

Actualmente, el programa ha sido modificado, y ProCreAr Solución Casa Propia, es un programa que combina crédito hipotecario, ahorro de las familias y una bonificación del Estado nacional, en un esquema de cooperación entre el Estado y los bancos que posibilitará que miles de familias trabajadoras accedan a su primera casa.

Esta nueva solución permite la compra de una vivienda nueva o usada, con créditos accesibles, cuotas iniciales bajas y plazos de pago de hasta 20 años.

El acceso al programa es por medio de un sistema de puntaje objetivo y transparente, que priorizará a las familias que más lo necesitan.

ProCrAr Solución Casa Propia viene a sumar una alternativa de crédito a las líneas que siguen en marcha: la adquisición de viviendas en uno de los 70 emprendimientos urbanísticos que desarrolla ProCreAr y la generación de lotes con servicios en ciudades de todo el país.

ProCreAr es un programa equitativo y sostenible, porque se accede a través de un sistema basado en variables objetivas y por ser un modelo de cooperación entre el sector público y el sector privado.

Las diferencias principales entre el ProCreAr original, lanzado en 2012, y la nueva versión, lanzada en 2016, son las que se enumeran a continuación:

• En el formato anterior no había criterios sobre ingresos, ahora el plan está enfocado en las familias que ganan entre dos y cuatro salarios mínimos por mes. • En el régimen anterior los beneficiarios se decidían por sorteo las familias beneficiadas, ahora se estableció un sistema de puntaje (scoring).
• En la actualidad se subsidia el capital, antes se subsidiaba la tasa, la que asimismo era fija.
• Antes aportaba financiamiento el Tesoro y el Fondo de Garantía de Sustentabilidad de ANSES. En la actualidad, lo aportan el Tesoro (para el sector que recibe subsidio) y los bancos, tanto públicos como privados.

La otra modalidad es un poco más reciente, y según estimaciones de la Subsecretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, con el nuevo régimen de créditos hipotecarios basados en UVA, el 60% de las familias argentinas estarían en condiciones de acceder a un crédito hipotecario, dada la menor exigencia de ingresos con relación a los créditos tradicionales”. Qué significa esta frase? Bajo la modalidad de los créditos tradicionales, la tasa de interés necesariamente era elevada desde el inicio, debido a que el prestador (el banco) descontaba un escenario inflacionario futuro y, por lo tanto, parcialmente indefinido. Así, el mismo terminaba siendo cargado a la tasa de interés ofrecida, la que terminaba siendo marcadamente elevada. Bajo créditos UVA, la dinámica inflacionaria se internaliza con la variación del precio de la UVA, lo que permite al banco ofrecer una tasa de interés más baja. De esta manera, la tasa de interés de un crédito en UVA se define como UVA más, un porcentaje determinado anual4

De esta forma, la estrategia detrás de las UVA consiste en que la misma se ajuste a la evolución del costo de construcción. Es decir, la UVA se indexa a alguna variable que refleje la evolución de los precios del sector que genera la necesidad de tomar créditos hipotecarios. La finalidad que se persigue es la de expresar los precios de transacciones de largo plazo en moneda local (el peso), para desacoplarlas de las variaciones de una extranjera (el dólar). La dificultad es que el flujo de ingresos de los potenciales tomadores de crédito, se encuentra expresados en pesos y, por tanto, no necesariamente ajustan a la misma velocidad o nivel que la UVA.

En términos técnicos, las distintas definiciones que quedan involucradas en el cálculo de la UVA, son las siguientes:

• UVA | Unidad de Valor Adquisitivo: equivale a la milésima parte del costo promedio de construcción de 1 metro cuadrado de vivienda. Es decir, al costo promedio de construcción de un metro cuadrado de viviendas de distinto tipo, en CABA y las ciudades de Córdoba, Rosario, Salta, Paraná y Santa Fe, dividido por mil. El valor se actualiza diariamente en función a la variación del CER. Su valor en pesos se publica en el Banco Central de la República Argentina [link]. La fecha de inicio e implementación fue el 31 de marzo 2016, con un valor base de $14,052 • CER | Coeficiente de Estabilización de Referencia: es un índice de ajuste diario, el cual es elaborado por el BCRA [link]. Este indicador refleja la evolución de la inflación, para lo cual se toma como base de cálculo la variación registrada en el Índice de Precios al Consumidor [IPC]. El CER se origina luego de la "pesificación" de créditos y deudas en moneda extranjera mediante el decreto N° 214/2002. De esta forma, la UVA se encuentra en función del cálculo que realizó el BCRA para promediar 1 metro cuadrado de construcción, y toma la evolución del precio promedio de dichos materiales del CER. Asimismo, dado que el CER se calcula de forma diaria y el IPC de forma mensual (y desfasada); el primero es un tipo de proyección geométrica del IPC que calcula –nuevamente- el BCRA. Finalmente, el IPC se encuentra en función de la variación de precios de una canasta de bienes y servicios representativa de la población, estimada por el INDEC.

Finalmente, a la hora de constituir una hipoteca según el nuevo sistema, el Estado subsidia un parte del capital y la familia debe aportar inicialmente al menos el 10% del valor de la propiedad, el resto se financia con el crédito. Esquemas de crédito similares a la UVA existen en Chile desde 1967, en Bolivia desde 2001 y en Uruguay desde 2002.

CONCLUSIONES.

En la Argentina hay un antes y un después de abril de 2018 en términos de créditos hipotecarios, y se remarca esta fecha ya que el valor del dólar comenzó a subir de $21 a $25 y a partir de allí sin parar hasta los valores actuales, y debemos recordar que las propiedades en su mayoría están valuadas en esta moneda.

Sumado a ello, también la suba de la inflación que se produjo en los primeros cuatro meses del año. El aumento acumulado llegó a un 9,6% y así se consumió más de la mitad de la inflación del 15% que calculó el Gobierno para este año, y que hoy nadie se atreve a confirmar en cuánto finalizará.

Actualmente, tras la devaluación, los créditos UVA representan un 15% del total de las ventas, mientras que en enero de 2018 había alcanzado un tope de 42%.

Si bien el Presidente de Nación, ha realizado anuncios en el mes de Octubre sobre esta temática, (la cuota no podrá superar el 10% de lo que aumente el índice que mide los salarios), como consecuencia de la incertidumbre y preocupación de las familias que han podido acceder a este beneficio.

Desde el Cesyac hacemos un análisis más exhaustivo, teniendo en cuenta no solo la cantidad de los ingresos que se van  a necesitar demás en las familias a la hora de pagar las cuotas, teniendo en cuenta sus actualizaciones,  sino también la realidad diaria de los consumidores donde para satisfacer cualquier necesidad hoy es inevitable destinar más dinero, por ejemplo los aumentos en la canasta básica y es por todo lo expuesto anteriormente que aconsejamos que estudien bien su presente y que hagan estimaciones para su futuro porque no nos parece viable ni beneficioso esta modalidad de acceso para la vivienda, aunque como sostuvimos desde el inicio sea un desvele para muchas personas que quieren cumplir el sueño de la casa propia.

La entidad de consumidores Cesyac junto a Alerta Jubilados Rosario, estimó el gasto de una pareja de adultos mayores en la ciudad, y concluyo que la inflación de este sector esta siendo igual o mayor a la general.-

Te adelantamos la nota de tapa que será el principal titular de una nueva edición de Consumar. Convocamos para escribir sobre este tema al concejal rosarino Osvaldo Miatello, un referente del Poder Legislativo de la ciudad en temas de transporte.-

La asociación colega de Mar del Plata volvió a relevar precios con nuestra metodología, y registro en esa ciudad de la costa atlántica una variación de precios de 6,13%. Frutas y verduras, luz y carnes son los bienes y servicios que más aumentaron en octubre.-

La entidad de usuarios y consumidores registró una variación del 7,64% en octubre respecto a septiembre, y el interanual subió a 47,44%. El acumulado en 2018 ya lleva un 35,36%.-

La entidad de consumidores registró una suba del 5,07% con respecto a septiembre, y acumula un 36,64% en 10 meses del año. Comparado con octubre de 2017, la canasta de la ciudad de Buenos Aires aumentó un 52,99%.-

Trámites a distancia.

• Alimentación Saludable.
• Procome.
• Nulidad aumentos de gas.
• Retenciones si... subsidios no?
• Aumento del "vejo" transporte.

Ver y descargar REVISTA CONSUMAR N° 70 en pdf.-

El plan, de reciente actualización y con vigencia hasta el próximo 6 de enero, garantiza la oferta por parte de todos los supermercados del país de productos de primera necesidad a precios accesibles. La Dirección Nacional de Defensa del Consumidor informó que el Gobierno Nacional comenzará a fiscalizar el cumplimiento del programa “Precios Cuidados” en coordinación con las provincias.

La entidad fue invitada por los diputados Rubén Giustiniani y Silvia Augsburger para participar en un conversatorio sobre tarifas y lo que se viene en materia de servicios públicos domiciliarios.-

Ante un contexto marcado por los incrementos en precios de los productos de primera necesidad, comenzaron a surgir iniciativas para paliar la situación en distintas provincias de la Argentina. En paralelo a “Precios Cuidados”, te contamos sobre un proyecto de ley provincial que en Santa Fe buscar establecer una canasta accesible de productos… el PROCOME.-